У відповідь на численні звинувачення столичної влади в масштабній “земельній корупції”, що не вщухають, Київрада затвердила Правила підготовки та прийняття рішень щодо набуття та припинення прав на землю комунальної власності. Зокрема, столична влада ввела мораторій на продаж комунальних об’єктів нерухомості до того моменту, поки під ними не будуть сформовані земельні ділянки; доручила чиновникам КМДА обов’язково звертатися до судів та правоохоронців з приводу фактів самозахоплення земель; доручила столичній мерії створити публічний реєстр, який дозволить відстежувати стан розгляду заяв із земельних питань, тощо. Усі ці та інші нововведення мають за мету зробити “земельні” процеси в Києві більш прозорими та допомогти подолати корупцію в даній сфері. Однак вважати, що нові правила дадуть бажаний результат, явно передчасно. Адже будь-які правила виконують чи не виконують конкретні люди. До того ж, паралельно у Києві буде діяти і прийнятий в 2017 році “Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у Києві” – новий документ не відмінив “старі правила” у цій сфері, що, схоже, виллється у додаткові “правові колізії”.
Як стало відомо КВ, 9 жовтня 2025 року столична міськрада у цілому затвердила проєкт рішення №08/231-119/ПР від 11 лютого 2025 року “Про затвердження Правил підготовки та прийняття рішень Київрадою щодо набуття та припинення прав на землю комунальної власності в Києві”.
Суб’єктами подання даного проєкта рішення виступили депутати Київради Вікторія Пташник (“Європейська солідарність”, на колажі праворуч) та Дмитро Білоцерковець (фракція “УДАР”, на колажі ліворуч). За його ухвалення у цілому проголосували 63 народних обранців. Система для голосування показала 61 голос, але мер столиці Віталій Кличко та депутат Михайло Присяжнюк (фракція “Слуга народу”) заявили про те, що їхні голоси чомусь не були враховані.
Нагадаємо, що цей документ затверджувався міськрадою у два етапи. У першому читанні (за основу) цей проєкт рішення було прийнято ще 3 квітня 2025 року. Тоді окремими депутатами було озвучено до нього изку претензій, і було вирішено його доопрацювати. Таким чином, столичній владі знадобилося майже півроку, щоб “відшліфувати” свою ініціативу. При цьому, даний документ навіть частково змінив назву: раніше його називали “Порядком”, а тепер, як зазначено вище – “Правилами”.
Про що нові “Правила”
У пояснювальній записці до вказаного проєкту рішення зазначається, що станом на сьогодні низка рішень Київради щодо землевідводів суперечать і Генеральному плану Києва, і законодавству України, що викликає суспільний резонанс. Разом з тим, дані Правила мають забезпечити цільове використання переданих в оренду комунальних ділянок, унеможливити зловживання та мінімізувати корупційні ризики у сфері земельних відносин, сприяти прозорому управлінню землями, запобігти хаотичній забудові Києва та підвищити довіру громади до міської влади.
А тому даними Правилами фактично передбачено, за якою процедурою повинні розглядатися земельні питання на засіданнях комісії Київради з питань архітектури, містопланування та земельних відносин і на пленарних засіданнях міськради. Зокрема, у документі зазначається, що проєкти рішень щодо відведення ділянок у користування або власність, а також щодо припинення прав на землю, не можуть включатися до порядків денних таких засідань “з голосу”.
Винятком можуть бути, зокрема ситуації, коли столичній владі потрібно буде відводити комунальні ділянки для розміщення державних або комунальних установ, військових частин, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України тощо. Крім того, за такою спрощеною процедурою, згідно з затвердженим проєктом рішення, можуть розглядатися питання про розірвання договорів оренди в разі невиконання орендарем своїх обов’язків за договором, проєкти рішень про скасування раніше ухвалених Київрадою рішень з мотивів їхньої невідповідності законодавству тощо.
Крім того, Правилами “на папері” передбачено врегулювання низки проблем, які для Київради поточного скликання вже стали традиційними. Так, цим документом планується передбачити, що комунальні ділянки можуть передаватися в оренду без земельних торгів лише у випадках, визначених Земельним кодексом України. Відповідно, комісія Київради з питань архітектури, містопланування та земельних відносин повинна буде перевіряти наявність законних підстав для таких землевідводів. При цьому, такий розгляд, відповідно з Правилами, може (але не повинен. – КВ) здійснюватися на підставі висновків Департаменту земельних ресурсів Київської міськдержадміністрації (КМДА), інших департаментів столичної мерії, юристів управління правового забезпечення Київради тощо.
Окремо у цьому документі визначено, якими мають бути розміри земельних ділянок, які продаються або передаються в оренду, для обслуговування об’єктів нерухомості, що знаходиться у приватній власності. Так, у Правилах зазначено, що такі розміри обґрунтовуються “місткістю об’єкта та основними параметрами згідно ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”.
При цьому, у документі передбачено, що граничний розмір площі ділянок, які надаються фізичним та юридичним особам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 м2 для блокованої забудови і не менше 500 м2 для індивідуальної житлової забудови. У свою чергу розміри ділянок під рекреаційне житло слід приймати з розрахунку не менше ніж 23,3 м² на особу для постійного населення та 40,0 м² на особу – для відпочиваючих.
Також у Правилах зазначається, що під час розгляду проєктів рішень про набуття та припинення прав на землю обов’язково мають враховуватися рекомендації департаментів КМДА, зокрема охорони культурної спадщини та архітектурно-будівельного контролю, а також висновки управлінь Київради з питань правового забезпечення діяльності та захисту прав та інтересів територіальної громади (в разі їх наявності). Відповідальність за розгляд таких рекомендацій покладається на головуючого Київради.
Крім того, даним документом встановлено, що якщо щодо земельної ділянки відкрито кримінальні провадження, проходять судові спори або наявні запити правоохоронних органів, цю інформацію заступник голови КМДА, який координує та контролює земельні питання, має озвучити депутатам на пленарному засіданні міськради.
При цьому, низку нових “постулатів” до проєкту Правил було внесено під час підготовки цього документу до другого читання. Надалі ці правки були підтримані у сесійній залі.
Зокрема, міськрада вирішила доручити своєму управлінню правового забезпечення діяльності розробити нормативно-правовий акт, яким буде передбачено, що столична влада зможе продавати комунальні будівлі лише після того, як під ними буде сформовано земельні ділянки. При цьому, до затвердження відповідного документу в Києві діятиме мораторій на відчуження таких комунальних об’єктів – щоб було враховано вартість землі під ними.
Також було передбачено, що проєкти рішень, які стосуються проведення технічної інвентаризації земель та затвердження її результатів, передачу ділянок у власність чи користування фізичним та юридичним особам, мають виноситися на пленарні засідання Київради в порядку черговості надходження відповідних заяв від зацікавлених осіб. Така черговість визначається датою та часом реєстрації заяв від компаній та громадян. При цьому, якщо на момент надходження таких проєктів рішень до Київради строки їхнього розгляду перевищують встановлені законодавством строки, це є підставою для службової перевірки посадових осіб приймальні з земельних питань Київради для встановлення причин такого порушення. Втім, чи буде працювати така норма на практиці і як саме вона буде регулюватися, наразі залишається питанням.
Також рішенням передбачено, що при поновленні договору оренди ділянки або укладанні його на новий строк, у разі відсутності на цій землі об’єкту нерухомого майна або об’єкту незавершеного будівництва, для якого ділянка передавалась в оренду, комісія Київради з питань архітектури, містопланування та земельних відносин надає пропозиції щодо включення цієї землі в перелік ділянок, що підлягають продажу на земельних торгах.
Крім того, міськрада вирішила, що Департамент земельних ресурсів КМДА має перевіряти виконання обов’язків окремим орендарями землі. Йдеться про ділянки, на які договори оренди були укладені з 16 липня 2020 року (чому саме з цієї дати, не уточнюється. – КВ), а відповідні перевірки на них мають бути проведені не пізніше, ніж за 3 місяці до дати закінчення строку оренди. За результатами таких заходів контролю чиновники мають оформлювати відповідні акти. При цьому, в разі встановлення факту неналежного виконання обов’язків орендарями за вказаними договорами, Департамент земельних ресурсів КМДА повинен готувати подання про відмову від поновлення договору оренди, а Київрада не пізніше, ніж за 40 днів до закінчення терміну дії цих угод, має розглядати такі подання.
Також правками було передбачено, що Департамент земельних ресурсів КМДА у разі виявлення самовільного зайняття земельної ділянки, у тому числі шляхом здійснення самочинного будівництва на ній, має “негайно і однозначно звертатися за захистом прав та інтересів територіальної громади до відповідного суду та правоохоронних органів”. При цьому, чиновники вказаного структурного підрозділу мають щоквартально звітувати стосовно таких звернень перед комісією з питань архітектури, містопланування та земельних відносин.
Також рішенням передбачено, що Департамент земельних ресурсів КМДА у шестимісячний термін має організувати роботу спеціального публічного реєстру (автоматизованої інформаційної системи), яка дозволить відстежувати стан розгляду заяв із земельних питань в режимі онлайн будь-якими особами, відстежувати детальний шлях проходження заяв із земельних питань у вказаному департаменті тощо.
Що цікаво, деякі пункти “зникли” з проєкту Правил при підготовці його до другого читання. Зокрема, йдеться про пункт стосовно того, що якщо фізичні чи юридичні особи користувалися земельними ділянками без належного оформлення, орендна плата для них не може бути нижчою за 12% від нормативної грошової оцінки землі. Цією нормою передбачалося, що факт такого користування, перед ухваленням рішення про передачу ділянки в оренду, повинна буде встановлювати спеціально створена комісія при Київради, до роботи якої планується залучати фахівців профільних департаментів КМДА, незалежних спеціалістів у галузі містобудування, експертів громадських організацій тощо.
З словами депутатів
Під час розгляду даного доопрацьованого проєкту рішення в сесійній залі одна з його суб’єктів подання, депутатка Вікторія Пташник, повідомила, що ті правки, які були внесені до цього документу, роблять його кращим.
“Цей Порядок потрібен, щоб громадяни “прозоро бачили”, що і як розглядається. І щоб депутати могли свідомо приймати свої рішення. Наша мета – це перш за все побороти корупцію і унеможливити будь-які схеми. Ми хочемо зробити так, щоб управління землями у Києві здійснювалося ефективно. Щоб бюджет Києва наповнювався якомога більше. Ви ж розумієте, що таке цінність землі у місті?” – підкреслила Пташник.
У свою чергу представник фракції “Слуга народу” і член земельно-містопланувальної комісії міськради Микола Конопелько повідомив, що він підготував до цього проєкту рішення близько чотирьох десятків правок. Однак, далеко не всі такі пропозиції були підтримані та, відповідно, не увійшли до кінцевого варіанту проєкту рішення. Цей факт Конопелько вважає несправедливим, адже його фракція фактично відмовилася від “свого” аналогічного проєкту рішення та сфокусувалася на роботі над “документом Пташник-Білоцерковця”. У зв’язку з цим народний обранець висунув вимогу щодо їхнього розгляду у сесійній залі.
“Загалом проєкт чудовий, має багато прекрасних ініціатив. Але окремі його пункти можуть мати двозначне питання та можуть призвести до певних дезорієнтацій у їхньому розумінні”, – підкреслив Микола Конопелько.
Втім, у результаті його колеги не підтримали відповідні правки, які виносилися на голосування “пакетом”.
Зазначимо також, що ще під час розгляду цього документу в першому читанні деякі депутати вказували на те, що затвердження цих правил може створити “правову невизначеність”. Йшлося про те,що в Київраді вже існує відповідна процедура відведення земельних ділянок – вона передбачена Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у Києві, який був затверджений рішенням Київради №241/2463 від 20 квітня 2017 року. Тобто, на переконання окремих народних обранців, депутатському корпусу фактично було б дозволено керуватися “двома порядками, які будуть конфліктувати один з одним”. При цьому, у відредагованому варіанті проєкту Пташник-Білоцерковця не було жодної згадки щодо усунення такої ймовірної “колізії”.
Також у підготовленому до другого читання документі вже нічого не було сказано, про те, що даний проєкт рішення є регуляторним актом, а отже його розроблення, прийняття та оприлюднення мають здійснюватися за спеціальною, більш “бюрократично довгою” процедурою. На цей факт ще навесні звертали увагу і в управлінні правового забезпечення діяльності Київради, і в Державній регуляторній службі. Можна припустити, що авторам цього документу під час його доопрацювання вдалося якось обійти такі вимоги. Ще одна версія – можливо, юристи міськради просто вирішили заплющити очі на такі факти.
Передумови
Щоб осягнути цілі затвердження “Правил підготовки та прийняття рішень Київрадою щодо набуття та припинення прав на землю комунальної власності в Києві”, треба розуміти, що відбувається в останні роки у сфері земельних відносин столиці. А там, як неодноразово повідомляла КВ, панує справжній хаос.
Київрада спільно з КМДА масово приймають рішення щодо відведення в оренду під забудову ділянок, які є зеленими зонами або навіть входять до територій з природоохоронним статусом, на яких збираються будувати щось всупереч цільовому призначення (у першу чергу – житлові комплекси у промзонах і на землях для громадської забудови), на яких за сумнівних обставин з’явилася нерухомість, що дозволяє її власникам отримувати ділянки без проведення аукціонів, і навіть здійснюють передачу в користування землі під неіснуючі будівлі.
Про усі такі випадки регулярно пишуть журналісти, активісти та окремі депутати Київради, але за рідкісним виключенням це все “вхолосту”. Чиновники Департаменту земельних ресурсів КМДА не перестають готувати відверто незаконні проєкти рішень, які депутатський корпус без докорів сумління затверджує на пленарних засіданнях міськради. При цьому, народні обранці звикли ігнорувати висновки управління правового забезпечення діяльності Київради, яке майже завжди знаходить низку порушень у проєктах рішень щодо здійснення землевідводів та повертає ці документи без погоджень. Такі висновки депутатським корпусом просто відхиляються, хоча очевидно, що саме ці обставини є причиною вкрай фатальних наслідків.
Так, ледь не щомісячно у Києві виникають скандали через незгоду громади з будівництвом тих чи інших об’єктів на різних територіях, а правоохоронці відкривають десятки кримінальних проваджень та ініціюють десятки судових справ, в рамках яких розслідують численні порушення з боку посадовців столичної мерії при здійсненні таких землевідводів та добиваються повернення таких ділянок до комунальної власності. Але зважаючи на різні обставини, часто усі ці “розбірки” не мають ніякого результату, що призводить до безконтрольного будівництва численних ЖК, а також офісних і торгових центрів, через які у столиці з часом посилюються інфраструктурні проблеми – затори на дорогах, дефіцит місць у школах, дитсадках та лікарнях тощо. Паралельно з цим місто втрачає цінні гектари “потенційних” і реальних скверів та парків, що у тому числі погіршує екологічну ситуацію в Києві (зокрема, йдеться про забруднення повітря).
Читайте: “Начхати на закон”: Нацполіція знає причини “будівельного хаосу” в Києві
На особливу увагу заслуговує т.зв. “туалетна схема” – коли десятки “соток” землі або навіть цілі гектари передаються під невеликі гаражі (інколи навіть некапітальні), сміттєзбірники та інші “собачі будки” на декілька десятків квадратних метрів, або й взагалі під майно, яке існує лише “на папері”, що постійно підтверджується результатами зйомок зі супутників.
Окрім хаотичної забудови, ще однією проблемою, яка є наслідком таких землевідводів, є недоотримання бюджетом Києва значних обсягів коштів – через те, що наявність будь-якої споруди на певній території дає можливість її власнику обійти процедуру земельного аукціону і сплачувати “менше грошей” до міської скарбниці. Наразі точна інформація щодо цифр у відкритому доступі відсутня, але можна припустити, що мова йде про сотні мільйонів гривень. Так, чиновники КМДА ніколи не пояснюють, яким чином вони визначили, скільки саме землі необхідно під обслуговування таких споруд, а тому, зважаючи на ту ж відсутність процедури аукціонів, значна частина таких земель фактично передється майже “на халяву”. І це все незважаючи на те, що в рамках судових спорів вже сформувалася певна практика стосовно таких площ і що юристи Київради постійно “тикають депутатів носом” у такі обставини.
Читайте: Київрада забуксувала у виправленні своїх “земельних помилок”
Ці факти набули особливого розголосу на початку 2025 року. Не останню роль у цьому зіграла операція Національного антикорупційного бюро (НАБУ) і Спеціалізованої антикорупційної прокуратури (САП) під назвою “Чисте місто” – кримінальне провадження, в рамках якого правоохоронці розслідують махінації зі столичною комунальною землею (у т.ч. “туалетні схеми”). До слова, саме на фоні цього скандалу і було підготовлені вищезгадані Правила.
Так, у лютому 2025-го низці осіб, які можуть бути причетними до таких правопорушень, було повідомлено про підозри. У цьому переліку опинилися, зокрема, заступник голови КМДА Петро Оленич, який контролював цю сферу за розподілом обов’язків (у березні був звільнений), голова комісії Київради з питань архітектури, містопланування та земельних відносин Михайло Терентьєв (фракція “УДАР”), а також низка посадовців різних столичних КП, працівників бізнес-структур та окремих осіб, які мають вплив на прийняття владою рішень у даній сфері.
Наразі розслідування правоохоронців триває, а мер Києва Віталій Кличко звільнив окремих його фігурантів та пообіцяв подальші “чистки” серед своїх підлеглих. Одним із тих, хто залишився без посади, був і секретар Київради Володимир Бондаренко – хоча він і не отримав підозру, журналісти повідомляли про його можливу причетність до таких схем. Крім того, навесні чиновники КМДА спільно з депутатами готувалися скасовувати численні рішення по землевідводам, які в останні роки були прийняті всупереч тим чи іншим вимогам законодавства – вочевидь, задля того, щоб хоча б частково “замести сліди”. Але жоден із таких проєктів рішень так і не було затверджено. Втім, є надія, що хоча б деякі з таких ділянок повернуться до комунальної власності – цього від судів добивається столична прокуратура в рамках декількох судових справ.
Департамент земельних ресурсів КМДА з 2 квітня 2021 року очолює Валентина Пелих. Наразі діяльність цього департаменту контролює заступник голови КМДА Владислав Андронов. Раніше, із квітня 2021-го роботу, дану сферу в якості заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень контролював вищезгаданий Петро Оленич, аж поки у березні 2025-го не був звільнений після отримання підозри у справі “Чисте місто”.
Фото: колаж КВ
Олександр Глазунов