Касаційний господарський суд поставив крапку у справі щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Горіхуватський шлях, на якій ТОВ “МЖК “Оболонь” збирається звести житловий комплекс. Так, цій компанії було відмовлено в задоволенні її вимог – на цьому наполягла столична прокуратура. Зокрема, правоохоронці за більш ніж два роки судової тяганини змогли переконати служителів Феміди у тому, що вказана компанія незаконно передала цю землю в суборенду без погодження з Київрадою. Ще одним аргументом стало те, що на спірній ділянці знаходиться сумнозвісна водонапірна вежа, яка є об`єктом культурної спадщини і біля якої повинна бути обмежена господарська діяльність. Разом з тим, у забудовників формально ще є шанси “залишити цю землю в себе”, адже кілька років тому вони нашвидкоруч звели на ній невелику будівлю невідомого призначення. Вочевидь, якщо правоохоронці не скасують через суд право власності на цю “собачу будку”, “МЖК “Оболонь” зможе знову клопотати перед міською владою про землевідвід.
Як стало відомо КВ, 9 вересня 2025 року Касаційний господарський суд постановив задовольнити касаційні скарги Київської міської прокуратури і столичної міськради.
Мова йде про судову справу №910/3432/23, в рамках якої ТОВ “Молодіжний житловий комплекс (МЖК) “Оболонь” намагалося добитися від Київради поновлення договору оренди ділянки площею 0,526 га на вул. Горіхуватський шлях (стара назва – вул. Генерала Родимцева, Голосіївський район) між будинками №9 і №11 на новий термін.
Відповідно, вказаній компанії було відмовлено в задоволенні її вимог. Ця постанова суду поки відсутня у відкритому доступі, але новину про перемогу правоохоронців та влади міста в цьому судовому спорі повідомила ГО “Голосіївський шлях” – організація, яка бореться проти запланованого будівництва на цій землі чергового житлового комплексу.
Зазначимо, що на розгляді Господарського суду Києва наразі перебуває позов Офісу Генерального прокурора, який також стосується цієї землі. Так, правоохоронці вимагають скасувати рішення Київради №281/1491 від 27 травня 2004 року, яким було погоджено відвід даної земельної ділянки в оренду ТОВ “МЖК “Оболонь”, визнати недійсним договір оренди цієї землі 15 липня 2005 року, а також договір її суборенди від 27 вересня 2021 року, укладений між вказаною компанією і ТОВ “Голосіївські вежі”, витребувати ділянку з незаконного користування та повернути її Київській міськдержадміністрації (КМДА).
Наразі достеменно невідомо, чи продовжуватиме Генпрокуратура цю судову справу, зважаючи на перемогу її колег зі столиці в попередньому спорі. Однак, якщо в Офісі Генпрокурора все ж приймуть рішення “перестрахуватися”, то найближче судове засідання по цьому провадженню має відбутися 25 вересня 2025 року.
Про що судові спори
Позов стосовно визнання укладеною додаткової угоди до орендного договору ділянки (ця земля не має адресного номера, кадастровий номер – 8000000000:79:301:0013, цільове призначення – “для будівництва житлового комплексу”) щодо поновлення терміну оренди ТОВ “МЖК “Оболонь” подало ще у березні 2023 року. Свої вимоги у компанії пояснили тим, що після закінчення терміну оренди вона продовжила користуватися землею, направила до міськради лист щодо поновлення дії договору оренди, до якого долучила проєкт додаткової угоди про поновлення дії договору, а Київрада, у свою чергу, “письмово не заперечила” проти знаходження цієї ТОВки на вказаній території та не приймала рішень щодо її “вигнання”. Втім, проєкт додаткової угоди міськрадою підписаний теж не був.
Ділянка на карті
У столичній міськраді під час судового спору офіційно повідомили, що такі “позовні вимоги не підлягають задоволенню через втрату позивачем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням умов цього договору”. Втім, які саме порушення з боку ТОВ “МЖК “Оболонь” мали на увазі в київському муніципалітеті, в судових документах по цій справі не уточнюється.
Зважаючи на таку досить “мляву” позицію Київради і Департаменту земельних ресурсів Київської міськдержадміністрації (КМДА), який в цій справі виступав в якості третьої особи на боці відповідача, 1 червня 2023 року Господарський суд Києва повністю задовольнив позов ТОВ “МЖК “Оболонь”, поновивши орендну угоду на 3 роки.
Надалі оскаржити таке рішення служителів Феміди формально намагалася Київрада, але Північний апеляційний господарський суд повернув 19 вересня 2023-го її скаргу – через те, що міськрада пропустила строки апеляційного оскарження і належним чином не обгрунтувала, чому це було зроблено. Після цього настала черга столичної прокуратури – 11 грудня минулого року той же суд відкрив апеляційне провадження за скаргою правоохоронців.
Так, у прокуратурі зазначили, що ТОВ “МЖК “Оболонь” порушило умови договору, передавши вказану ділянку в суборенду ТОВ “Голосіївські вежі” без погодження з Київрадою. Крім того, правоохоронці вказали на те, що на спірній ділянці знаходиться водонапірна вежа, яка на праві власності належить Міністерству освіти і науки України, перебуває на праві господарського відання Національного університету біоресурсів і природокористування (НУБіП) України та є об`єктом культурної спадщини Києва (збудована в 1955 році, висота – близько 60 м). Крім того, в прокуратурі повідомили, що наразі на розгляді Київради знаходиться проєкт рішення щодо відмови ТОВ “МЖК “Оболонь” у поновленні договору оренди – вочевидь, таким чином, на думку правоохоронців, міська влада висловила свою позицію по цьому земельному питанню.
При цьому, під час розгляду цієї справи в апеляційному суді у згаданому університеті повідомили служителям Феміди про те, що у травні 2023 року, вже після включення водонапірної вежі до переліку об`єктів культурної спадщини, ТОВ “МЖК “Оболонь” та ТОВ “Голосіївські вежі” звертались до закладу “з пропозицією співпраці у збереженні та відновленні будівлі водонапірної вежі, пошуку оптимальних шляхів її використання у рамках проєкту будівництва житлового комплексу та висловлювали готовність участі у фінансуванні відповідних витрат і намір щодо довгострокової оренди вежі”.
Врешті-решт, 22 лютого 2024 року колегія судів апеляційного суду відмовила прокуратурі в задоволенні її скарги. Служителі Феміди зазначили, що ті доводи, на які правоохоронці посилалися під час розгляду даної справи, “не приймаються до уваги, як безпідставні, та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позову”. Однак, у прокуратурі не здалися і подали касаційну скаргу на таке рішення суду, яка 24 вересня 2024 року була частково задоволена – Касаційний господарський суд відправив цю справу на новий розгляд до апеляційного суду. Однак, останній 24 червня 2025-го знову відмовив Київській міській прокуратурі в задоволенні її вимог – це і спонукало правоохоронців вчергове звернутися до касаційного суду, який врешті-решт у вересні поточного року все ж задовольнив їхню скаргу.
Скріншот постанови суду по цій справі від 24 червня 2025-го
Що стосується позову Генпрокуратури, то в держреєстрі судових рішень наразі відсутня інформація стосовно аргументації правоохоронців – зазвичай вона вказується тоді, коли судом вже прийнято якийсь вердикт по відповідній судовій справі.
Передісторія
27 травня 2004 року Київрада вищезгаданим рішенням №281/1491 погодила передачу земельної ділянки на вул. Генерала Родимцева в оренду ЗАТ “МЖК “Оболонь” (саме таку організаційно-правову форму мав орендар землі на той момент) на 3 роки для будівництва житлового комплексу. 7 липня 2005 року між столичним муніципалітетом та вказаною компанією було укладено відповідний договір оренди ділянки.
На момент здійснення цього землевідводу дана земля перебувала в постійному користуванні НУБіП (тоді він називався Національний аграрний університет). За інформацією ЗМІ, в обмін на передачу землі в оренду ТОВ “МЖК “Оболонь” ця компанія начебто обіцяла передати частину житла співробітникам університету (йшлося про зведення двох 24-поверхівок). Однак у той час забудовник наразився на активний спротив громади, і тодішній мер Києва, нині покійний Олександр Омельченко пообіцяв киянам, що ця територія не буде забудовуватися, поки він живий. Нагадаємо, Омельченко помер 25 листопада 2021 року.
Надалі укладена з ТОВ “МЖК “Оболонь” орендна угода тричі поновлювалася, і “востаннє” була розрахована на термін до 28 січня 2023 року. При цьому, останні два рази ТОВ “МЖК “Оболонь” добивалося пролонгації виключно в судовому порядку – столична влада не реагувала на звернення компанії стосовно поновлення договору. У 2021 році ділянка вул. Генерала Родимцева була передана орендарем в суборенду ТОВ “Голосіївські вежі” (відомості про це були внесені в Держреєстр речових прав на нерухоме майно 27 вересня 2021-го).
Перші протести проти цього будівництва мали місце в 2021 році – тобто, ще до отримання забудовниками документів, які б легалізували проведення робіт на цій території. Тоді, зокрема, КП “Київблагоустрій” демонтувало гаражі, які знаходилися на ділянці будівництва без належно оформлених документів. Втім, активні роботи у зазначений період не розпочалися, тому конфлікт було “заморожено”. Його “другий раунд” розпочався вже під час повномасштабної агресії рф проти України, у вересні 2022-го, коли забудовники приїхали встановлювати будівельний паркан. Громадський актив намагався перешкодити цьому, але діалог із забудовниками не мав результату. При цьому, місцеві мешканці були обурені тим, що забудовники обнесли парканом льохи (погреби), у яких літні жінки зберігають мішки з картоплею, через що доступ до них було заблоковано.
Незадовго до цього, 26 серпня 2022 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ТОВ “Голосіївські вежі” містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування будівництва житлового комплексу за вказаною адресою.
Згідно з цим документом, компанії дозволили проєктувати зведення будівлі (чи будівель) висотою до 18 метрів (приблизно 6 поверхів), але кінцевий показник має бути визначено відповідно до вимог низки Державних будівельних норм (ДБН). Відсоток забудови вказаної ділянки, відповідно до МУО, не повинен перевищувати 40%.
При цьому, в “містобудах” уточнювалося, що ділянка проєктування потрапляє до “території проєктного заповідання природнього комплексу”, у зв’язку з чим на забудовників було покладено зобов’язання щодо розробки проєктної документації з урахуванням положень Закону України «Про природно-заповідний фонд України». Також ТОВ “Голосіївські вежі” повинне “виконати комплексний благоустрій та озеленення території з урахуванням функціонального призначення, особливостей об’єкта і території і передбачити заходи по захисту зелених насаджень, які підлягають збереженню від пошкодження будівельною технікою, для забезпечення їх життєдіяльності”. Також в МУО зазначалося, що згадана ділянка знаходиться в зоні обмеження забудови за умов безпеки польотів, а тому при проектуванні забудовник повинен врахувати, зокрема, вимоги Повітряного кодексу України.
У вересні 2022 року ексчлен громадської ради при Державній екологічній інспекції Михайло Макаренко на своїй сторінці у Facebook повідомив, що проведення будівельних робіт на вказаній території може пошкодити сусідні житлові будинки. За його інформацією, у цих будівель вже є великі тріщини, а у будинку на вул. Генерала Родимцева, 9 пошкоджений фундамент, через що його нещодавно ремонтували. Він також зазначив, що ділянка будівництва має складні геологічні умови, зокрема – на ній зафіксовані близьке залягання ґрунтових вод та пливуни (насичений водою ґрунт. – КВ). Тому, на думку громадського активіста, “будувати тут дуже ризиковано”.
Крім того, Михайло Макаренко звернув увагу на можливе порушення забудовниками екологічного законодавства – мовляв, згадана ділянка, знаходиться менш ніж в 20 метрах від національного природного парку (НПП) “Голосіївський”, де будувати не можна.
Втім, цілком можливо, що в даному сенсі “все чисто”, принаймні офіційно. Як неодноразово повідомляла КВ, наразі кордони НПП “Голосіївський” офіційно не встановлені, адже КМДА, протягом півтора десятиліття з моменту створення цього нацпарку, так і не розробила документацію із землеустрою, не встановила та не внесла межі тисяч га зелених насаджень у натуру. Як наслідок – де-факто поки що цей парк частково існує лише “на папері”, а буферна зона навколо нього, у якій заборонено будівництво, зовсім відсутня.
Читайте: Национальный парк “Голосеевский” просит Ермака решить вопрос с границами и финансированием
18 жовтня 2022 року мешканка Києва Юлія Іванова зареєструвала на сайті Київради петицію про повернення згаданої ділянки до власності громади Києва шляхом розірвання договору її оренди, а також про змінення її цільового призначення на “землі рекреаційного призначення”. Такі вимоги вона пояснює вищезазначеними аргументами – не можна будувати біля НПП “Голосіївський”, проведення цих робіт може призвести до руйнації сусідніх будинків і т.д. Для того, щоб столична міськрада розглянула дану петицію, вона повинна була набрати 6 тис. підписів протягом найближчих двох місяців, але цього так і не сталося – усього 1,7 тис. підписів, через що міська влада де-юре мала права “нічого не робити” і навіть не відповідати громаді.
Що цікаво, 22 грудня 2022 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) при КМДА зареєстрував для ТОВ “Голосіївські вежі” повідомлення про початок будівельних робіт з будівництва житлового комплексу на цій території. Йшлося про зведення одноповерхового (!) будинку загальною площею 102,8 кв.м. Менше ніж через місяць, 26 січня 2023 року, той же департамент зареєстрував декларацію про готовність цього будинку до експлуатації. Цю споруду столичний адвокат і правозахисник Олександр Дядюк свого часу назвав не інакше як “будкою” – на його переконання, вона була збудована тільки для того, щоб у подальшому в орендаря були аргументи стосовно того, що земля має “залишитися у нього” в користуванні для обслуговування нерухомого майна. Тому, за його словами, правоохоронцям варто було б у судовому порядку скасувати право власності забудовника на таку споруду і таким чином позбавити його цих аргументів.
Процес “ремонту” вищезгаданої одноповерхової будівлі в листопаді 2023-го (фото з відкритих джерел)
3 лютого 2023 року в Київраді було зареєстровано вищезгаданий проєкт рішення №08/231-168/ПР щодо відмови ТОВ “МЖК “Оболонь” у поновленні договору оренди ділянки на вул. Горіхуватській шлях. Суб’єктами його подання виступив заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Петро Оленич і Департамент земельних ресурсів КМДА. Свою пропозицію чиновники пояснили тим, що, мовляв, на “вигнанні” тепер вже ексорендаря наполягають у НПП “Голосіївський”.
Так, у відповідному листі нацпарку до КМДА, який був направлений у листопаді 2022 року, зазначалося, що “в результаті запланованого будівництва збільшиться площа водонепроникних поверхонь, тобто збільшиться і обсяг дощових стічних вод та ерозійні процеси на ділянках природно-заповідного фонду, а тому заплановане будівництво житлового будинку може зашкодити природним комплексам національного парку.
“Фактори негативного впливу будівництва можуть призвести до незворотних змін екосистеми та поставити під загрозу можливість виконання НПП «Голосіївський» не лише природоохоронної функції об’єкта природно-заповідного фонду та частини міжнародної Смарагдової мережі, але й функції підтримання екологічної рівноваги Києва. Разом з цим, вказаним листом НПП «Голосіївський» просить сприяти зупинці будівництва і приєднанню даної території та розташованої на ній водонапірної вежі до нацпарку. Водонапірна вежа має надзвичайний туристично-рекреаційний потенціал і може стати однією з головних оглядових точок Голосіївського району та його візитівок, частиною краєзнавчих та інших пізнавальних екскурсійних маршрутів, центром проведення еколого-просвітницьких заходів”, – повідомлялося в пояснювальній записці до проєкту рішення, який не був затверджений столичною міськрадою.
13 лютого 2023 року Департамент охорони культурної спадщини КМДА наказом №10 заніс побудовану в 50-х роках мирулого століття водонапірну вежу до Переліку об’єктів культурної спадщини Києва. Відповідно, дана споруда отримала статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, через що на її власника було покладено зобов’язання щодо укладання охоронного договору на неї. У наказі зазначалося, що ця вежа є “цінним зразком промислової архітектури ХХ століття та цінним елементом історичного середовища – садиби Української сільськогосподарської академії, і в поєднанні з ландшафтним оточенням становить матеріальний вияв культурно-історичного розвитку Києва”.
Голосіївська водонапірна вежа станом на 2022 рік (фото – ГО “Мапа Реновації”)
Невдовзі після цього Максим Гринь, якого ЗМІ називали “представником забудовника [ділянки на вул. Горіхуватський шлях], повідомив, що “мета ініціаторів включення цієї споруди до переліку пам’ятників полягає у спробі отримати незаконну вигоду від забудовника шляхом створення штучних проблем у здійсненні будівництва”. Йшлося про те, що, мовляв, протягом останніх десятиліть, коли вежа перестала використовуватися за призначенням, ніхто не думав про те, щоб взяти її “під захист”. При цьому, він зазначив, що дана водонапірна вежа – це типова, не унікальна, водогосподарська споруда, яка згідно певного експертного висновку є непридатною для використання та аварійною. Схожої думки притримуються і в НУБіП – проректор цього закладу Валерій Іщенко в той же період повідомив про те, що “вежа непотрібна і перебуває в аварійному стані”.
При цьому, на даний момент, схоже, досі стоїть ребром питання щодо укладення охоронного договору на цю вежу. Так, станом на травень 2025 року такий документ між НУБіП і Департаментом охорони культурної спадщини КМДА не було підписано, через що останній направив до університету акт про вчинення правопорушення і Постанову про накладення фінансових санкцій (їхній розмір у відкритих джерелах не уточнюється. – КВ). Про це у червні повідомляла ГО “Голосіївський шлях”.
Чиї інтереси
За даними аналітичної системи Youcontrol, ТОВ “МЖК “Оболонь” (орендар землі на вул. Богдана Хмельницького) було засноване в Києві у січні 1997 року. Керівником компанії виступає Олександр Антонов. Засновниками цього ТОВ зазначено вісьмох мешканців столиці України – Зінаїду Алубіну, Віктора Соболя, Євгенію Качкалду, Галину Гладишко, Олену Кардаш, Дарію Вербій, Сергія Діденка і Василя Антонова. Примітно, що майже всі ці люди, крім Василя Антонова, зареєстровані в одному багатоквартирному будинку на просп. Володимира Івасюка (колишня назва – просп. Героїв Сталінграда) в Оболонському районі столиці.
Вказане ТОВ де-факто входить до одноіменного будівельного холдингу “МЖК “Оболонь”. Директором цього холдингу, згідно з даними його офіційного сайту, є саме згаданий вище Олександр Антонов. Його брат Василь Антонов (на колажі праворуч), який є одним із засновників ТОВ “МЖК “Оболонь”, також є досить відомою особистістю: у 1998-2006 роках він був депутатом Оболонської районної у Києві ради, у 2010-2014 роках очолював Оболонську районну в Києві державну адміністрацію (РДА), також з моменту заснування і до 2010 року був генеральним директором вказаного будівельного холдингу.
Нагадаємо, “МЖК “Оболонь” є активним забудовником, під “прапорами” якого в Києві вже зведено 4 житлових комплекси (ще один комплекс – ЖК “Місто квітів. Парковий квартал” – цей холдинг будував у співпраці з “ІБК “Обрій”). І брати Антонови явно не збираються зупинятися в реалізації своїх “забудовницьких планів”, на фоні чого їхні компанії регулярно фігурують у різних скандалах.
Читайте: Київрада “благословила” чергову житлову забудову на Оболоні
Однією з найбільш резонансних є історія щодо потенційної забудови землі в районі Літературного (колишній Чкалівський) скверу. Її орендарем є все те ж ТОВ “МЖК “Оболонь”, а інвестором будівництва – ТОВ “Ділайвест”, яке входить до орбіти одіозної забудовниці Владислави Молчанової.
Як повідомляла КВ, у останній компанії запропонували міській громаді віддати під облаштування вказаної зеленої зони частину орендованої для будівництва земельної ділянки і відреконструювати її за власний кошт. Таким чином, на переконання бізнесменів, має бути досягнуто компроміс із місцевими мешканцями, які виступають проти того, щоб у цій локації було зведено черговий багатоквартирний будинок. Втім, наразі згоди з активістами, схоже, досягнуто не було – останні наполягають на тому, що сквер має займати більшу площу і що у випадку забудови він може фактично перетворитися у прибудинкову територію “майбутньої” житлової висотки.
Читайте: Компроміс чи боротьба до останнього: Київрада не змогла вирішити долю Літературного скверу
ТОВ “Голосіївські вежі” (суборендар ділянки на вул. Генерала Родимцева та замовник будівництва “будки” на спірній ділянці) було зареєстроване в червні 2021 року. Директором цієї компанії є Віктор Горбай, засновниками – ТОВ “БК “Гарант-Інвест” і ТОВ “КУА “Сіті Ессет Менеджмент”. Кінцевими бенефіціарами ТОВ “Голосіївські вежі” є мешканець села Свидівок Черкаської області Олександр Телефусі киянин Ростислав Коробка (на колажі ліворуч).
Останній, як зазначається у відкритих джерелах, довгий час працював на керівних посадах у компаніях в страховому та інвестиційному секторах, а з 2015 року є віцепрезидентом Торгово-промислової Палати України.
Зазначимо, один із засновників ТОВ “Голосіївські вежі” – ТОВ “КУА “Сіті Ессет Менеджмент” – є компанією, яка надає забудовникам послуги “з фінансування будівництва об’єктів житлової нерухомості через залучення коштів фізичних та юридичних осіб”. Тобто, виступає посередником між тими, у кого є земля для будівництва, і тими, хто має кошти на проведення таких робіт. Серед клієнтів “КУА “Сіті Ессет Менеджмент”, наприклад, варто згадати ПАО “ЗНВКІФ “Геос-Глорія” – компанії, що залучала гроші фізосіб для будівництва ЖК “Глорія парк”. Цей житловий комплекс є проєктом девелопера “Geos”, який, схоже, де-факто контролюється ексначальником Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА (1996-2010 рр.) Михайлом Голицею та його зятем, депутатом Київради VII та VIII скликань (обирався від “УДАРу” та “Солідарності”) Миколою Негричем.
Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департаментом з питань ДАБК при КМДА з 13 січня 2020 року керує Оксана Попович. Діяльність “земельного” департаменту контролює заступник голови КМДА Владислав Андронов, а ось за діяльність двох останніх структурних підрозділів столичної мерії відповідальний інший заступник Віталія Кличка – Вячеслав Непоп.
Департамент охорони культурної спадщини КМДА з 23 серпня 2023 року очолює Марина Соловйова. Діяльність вказаного структурного підрозділу столичної мерії контролює заступниця голови КМДА Ганна Старостенко.
Фото: колаж КВ
Олександр Глазунов